Eigen geld geïnvesteerd in de woning: wat krijgt u terug bij een scheiding?

Eigen geld geïnvesteerd in de woning: wat krijgt u terug bij een scheiding?

Wanneer echtgenoten gaan scheiden, moet vaak ook de gezamenlijke woning worden verdeeld. Maar wat gebeurt er als één van beiden tijdens het huwelijk eigen geld heeft gebruikt om de hypotheek af te lossen? Krijgt diegene alleen het geïnvesteerde bedrag terug, of deelt hij of zij ook mee in de waardestijging van de woning?

Twee recente uitspraken van de gerechtshoven Den Haag en Arnhem-Leeuwarden geven hierover meer duidelijkheid.

Wat is de beleggingsleer?

Wanneer één van de echtgenoten privévermogen investeert in een gezamenlijke woning, kan een zogenoemd vergoedingsrecht ontstaan.

Denk bijvoorbeeld aan een schenking van ouders of een erfenis die één van de echtgenoten heeft ontvangen en vervolgens heeft gebruikt om de hypotheek af te lossen.

Op grond van artikel 1:87 van het Burgerlijk Wetboek kan de hoogte van het vergoedingsrecht afhankelijk zijn van de waardeontwikkeling van de woning. Dit wordt de beleggingsleer genoemd.

Dat betekent dat niet altijd uitsluitend het oorspronkelijk geïnvesteerde bedrag wordt terugbetaald. Het vergoedingsrecht kan hoger of lager uitvallen wanneer de woning in waarde is veranderd.

Een praktisch voorbeeld

Stel dat een echtpaar in 2010 samen een woning koopt voor € 300.000. De woning wordt volledig gefinancierd met een hypotheek.

In 2020 ontvangt de man een schenking van zijn ouders van € 60.000. Dit bedrag behoort tot zijn privévermogen en hij gebruikt het om de hypotheek op de gezamenlijke woning af te lossen.

Op het moment van aflossing is de woning € 400.000 waard.

In 2026 besluiten partijen te scheiden. De woning is inmiddels € 500.000 waard.

De vraag is nu: op welk bedrag heeft de man recht vanwege zijn investering van € 60.000?

Hoe wordt het vergoedingsrecht berekend?

Tot voor kort werd bij de berekening van een dergelijke investering in de rechtspraak ook aangesloten bij de oorspronkelijke aankoopwaarde van de woning.

Dat zou in ons voorbeeld de volgende berekening opleveren:

€ 60.000 ÷ € 300.000 × € 500.000 = € 100.000

Maar volgens twee recente uitspraken moet bij een aflossing worden gekeken naar de waarde van de woning op het moment waarop daadwerkelijk wordt afgelost.

In ons voorbeeld wordt de berekening dan:

€ 60.000 ÷ € 400.000 × € 500.000 = € 75.000

Dat is een verschil van maar liefst € 25.000.

Wat hebben de gerechtshoven beslist?

Het gerechtshof Den Haag heeft op 4 februari 2026 geoordeeld dat bij een aflossing met privévermogen de waarde van de woning op het moment van aflossing bepalend is. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft deze benadering inmiddels gevolgd.

De gedachte hierachter is dat iemand pas daadwerkelijk investeert op het moment waarop het eigen geld wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen. Het zou niet redelijk zijn als diegene ook profiteert van een waardestijging die al vóór de investering heeft plaatsgevonden. Anders zou er volgens de gerechtshoven sprake kunnen zijn van ‘beleggen met voorkennis’.

Overigens kan deze berekeningswijze ook gunstiger uitpakken voor degene die heeft geïnvesteerd. Wanneer de woning vóór de aflossing juist in waarde is gedaald, kan het vergoedingsrecht hoger uitvallen.

Leg investeringen met eigen geld goed vast

Deze uitspraken laten zien hoe belangrijk het is om investeringen met privévermogen goed vast te leggen. Bewaar daarom niet alleen bewijsstukken van de schenking of erfenis en de aflossing, maar leg ook vast wat de woning waard was op het moment van investeren.

Wanneer hierover pas jaren later, tijdens een echtscheiding, discussie ontstaat, kan het lastig zijn om de juiste waarde nog vast te stellen.

Wat betekent dit voor uw scheiding?

Heeft u tijdens uw huwelijk eigen geld geïnvesteerd in de gezamenlijke woning? Of heeft uw echtgenoot dat gedaan? Dan is het verstandig om te laten onderzoeken of er sprake is van een vergoedingsrecht en hoe hoog dit recht is.

De uitkomst hangt onder meer af van de huwelijkse voorwaarden, het huwelijksvermogensregime, het moment van investeren en de wijze waarop de investering heeft plaatsgevonden.

De Hoge Raad heeft zich nog niet definitief uitgesproken over de hier besproken berekeningswijze. Daarom blijft het belangrijk om bij een echtscheiding zorgvuldig naar de omstandigheden te kijken.

Heeft u vragen over de verdeling van uw woning of over investeringen met privévermogen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij adviseren u graag over uw rechten en mogelijkheden.